Résidence secondaire à Antibes : quartiers, fiscalité et coût réel de détention

01Antibes, ville de résidences secondaires

• 21 945Résidences secondaires et logements occasionnels à Antibes, INSEE RP 2023
• 33,5 %Part de ces logements dans un parc total de 65 414 logements
• 4 891 €/m²Prix médian des appartements, transactions DVF 2021 à 2025, 10 127 ventes
• 1 893Appartements vendus à Antibes en 2025, comptage DVF

Sources : INSEE, dossier complet Antibes 06004 ; Statistiques DVF, data.gouv.fr, période 2021 à 2025.

03La fiscalité de la résidence secondaire, point par point

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires

La taxe d'habitation a été supprimée pour les résidences principales depuis le 1er janvier 2023. Elle reste due pour les résidences secondaires, c'est-à-dire pour tout local meublé dont on a la disposition permanente, que l'on soit propriétaire, usufruitier, locataire ou occupant à titre gratuit. Elle est calculée à partir de la valeur locative cadastrale et des taux votés par les collectivités.

Dans les communes situées en zone tendue, c'est-à-dire celles où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants, le conseil municipal peut majorer la part communale de 5 à 60 pour cent, sur le fondement de l'article 1407 ter du code général des impôts. Des dégrèvements existent, notamment lorsqu'une obligation professionnelle impose de disposer d'un autre logement, ou lorsque le logement ne peut être affecté à l'habitation principale pour une cause étrangère à la volonté du contribuable.

Une déclaration d'occupation est obligatoire sur impots.gouv.fr en cas de changement de situation.

Impôt sur la fortune immobilière

Le patrimoine immobilier net taxable est concerné au-delà du seuil légal. Une résidence secondaire ne bénéficie pas de l'abattement de 30 pour cent applicable à la résidence principale. Ce point est fréquemment sous-estimé par les acquéreurs qui détiennent déjà un patrimoine immobilier.

Plus-value lors de la revente

La cession d'une résidence secondaire est imposée à 19 pour cent au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 pour cent au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 pour cent avant abattements. L'abattement pour durée de détention conduit à l'exonération d'impôt sur le revenu au-delà de 22 ans, et à l'exonération de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans, l'abattement social étant plus lent.

Une exonération spécifique existe pour la première cession d'un logement autre que la résidence principale, à condition de remployer le prix de cession dans un délai de deux ans à l'acquisition ou à la construction de sa résidence principale, et de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes. Ce bénéfice ne s'applique qu'une seule fois.

Vendeur non résident

Un vendeur non résident doit désigner un représentant fiscal accrédité. En sont dispensés de plein droit les vendeurs domiciliés dans un État membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative, Islande et Norvège, ainsi que les cessions dont le prix n'excède pas 150 000 euros par vendeur et celles dont la plus-value est totalement exonérée.

Sources : Service-Public.fr, taxe d'habitation sur les résidences secondaires ; Service-Public.fr, taxe sur les logements vacants ; Service-Public.fr, plus-value immobilière ; economie.gouv.fr, taxe d'habitation ; article 1407 ter du code général des impôts.

05Le coût réel de détention, poste par poste

Le prix d'acquisition ne représente qu'une partie de l'engagement. Un budget de détention réaliste doit intégrer les postes suivants, qui varient fortement selon le quartier et le type de bien.

• Taxe foncière, due par le propriétaire, quel que soit l'usage du bien.
• Taxe d'habitation sur la résidence secondaire, avec majoration communale possible de 5 à 60 pour cent en zone tendue.
• Charges de copropriété, structurellement plus élevées en front de mer, en raison de l'entretien accéléré des façades, garde-corps et menuiseries exposés à l'air salin.
• Assurance, dont les conditions et franchises méritent d'être examinées au regard des risques recensés sur la commune : inondation, submersion marine, feu de forêt, retrait-gonflement des argiles.
• Entretien du terrain et débroussaillement pour une maison, obligation légale sur 50 mètres autour des constructions, extensible à 100 mètres par le maire ou le préfet, et 10 mètres de part et d'autre des voies privées.
• Gestion à distance : gardiennage, ménage, conciergerie, remise en état de printemps, coûts souvent absents des premiers calculs.
• Travaux de copropriété votés : lire les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale et l'état du fonds de travaux avant l'offre.

Sources : Géorisques, obligations légales de débroussaillement ; Service-Public.fr, taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

FAQ, questions fréquentes sur la résidence secondaire à Antibes

Combien y a-t-il de résidences secondaires à Antibes ?

21 945 résidences secondaires et logements occasionnels sur un parc total de 65 414 logements, soit 33,5 pour cent, selon le recensement INSEE 2023. Les résidences principales représentent 61,2 pour cent et les logements vacants 5,3 pour cent.

La taxe d'habitation est-elle majorée à Antibes ?

La majoration de 5 à 60 pour cent de la part communale est une faculté ouverte aux communes situées en zone tendue, sur délibération du conseil municipal, en application de l'article 1407 ter du code général des impôts. Le taux effectivement voté et le classement en zone tendue se vérifient auprès de la commune, sur l'avis d'imposition et via le simulateur officiel de Service-Public.fr.

Peut-on rentabiliser une résidence secondaire par la location saisonnière ?

Partiellement, et sous conditions. La loi du 19 novembre 2024 impose un enregistrement, généralisé au 20 mai 2026, limite la location d'une résidence principale à 120 jours par an, abaissable à 90 jours par délibération, autorise les quotas communaux et exige un DPE conforme au calendrier des passoires thermiques. La copropriété peut par ailleurs interdire la courte durée à la majorité des deux tiers. Un calcul de rentabilité doit partir du droit applicable au bien précis, pas d'une moyenne de marché.

Quel budget prévoir pour un appartement à Antibes ?

La médiane DVF des appartements ressort à 4 891 euros par mètre carré sur les transactions de 2021 à 2025, avec un niveau 2025 estimé autour de 5 194 euros. À titre de comparaison, la médiane des Alpes-Maritimes s'établit à 4 565 euros. Ces valeurs sont communales : les écarts réels entre le Cap d'Antibes, le front de mer et les quartiers de l'est sont considérables et ne sont pas restitués par une médiane unique.

Faut-il privilégier une maison ou un appartement ?

Le parc antibois est composé à 84,7 pour cent d'appartements et à 14,8 pour cent de maisons. Une maison suppose un budget nettement supérieur, la médiane communale des maisons ressortant à 6 778 euros par mètre carré contre 4 891 euros pour les appartements, ainsi qu'un entretien de terrain et le respect des obligations de débroussaillement en cas d'absence prolongée.

Que se passe-t-il si je transforme ma résidence secondaire en résidence principale ?

La taxe d'habitation cesse d'être due dès lors que le logement devient la résidence principale, sous réserve de la déclaration d'occupation à effectuer sur impots.gouv.fr. À la revente, l'exonération de plus-value applicable à la résidence principale suppose que le bien constitue effectivement la résidence principale au jour de la cession, appréciation qui relève de l'administration fiscale.